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    • 買房不賺還賠本?答案在這里:看懂樓市就差這一“點”播
    • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2022-04-26  /  瀏覽:222 次  /  

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    中國房改已經進入第三個10年,自1998年以來,商品房制度改革讓整個社會發生了翻天覆地的變化,城市變得越來越大,也越來越漂亮,3億農民工走出農村,城市的人口越來越多,此同時,房價也越來越高。房價的走高讓一部分投資房產的人因此賺個盆滿缽滿。


    然而,在這個房產賺翻的年代,卻也有不少人投資失誤,買了不該買的房子,不僅沒賺到,甚至還賠本,這原因到底在哪里呢?因為你沒有掌握必要的投資方法。


    2008年北京第一個進入存量房時代,10多年來,一二線大部分城市已經進入存量房時代,未來的發展還有多少增長空間?中國城市化率已經到達59.5%,中國人均居面已經達到43.5平米,進入世界前七,同時,老齡化社會已來,人口的峰值也即將到來,還有政策調控方向的變化,消費端市場需求的變化,所有這些都預示著房地產進入一個新時期。


    閉眼買房的時代已經過去,現在置業,沒有掌握必要的眼光和方法,你極有可能就要成為“接盤俠”,最后淪為房產投資的輸家。如何快速掌握方法,成為購房行家,本專欄將條分縷析、逐一為你呈現干貨。

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    友情提示:以下內容是中國房地產市場整體脈絡的梳理,沒興趣的同學,可直接跳過進入第一課時。


    01


    中國的房地產總體經歷了三個重要時期:第一個時期,從建國開始到1978年的將近30年間,以住房分配為標志,這是公有制階段的社會保障體系,我們把這個階段稱為"福利房時代"。


    第二個時期,是1978年到1998年這20年時間,中國社會開始進入改革時期,同時以"允許私人建房,城鎮居民可以自購自建"為標志,開始了商品房制度的試行,這個階段,福利房依然存在,而土地及商品房已經開始進入改革試行,我們把這個階段稱為"福利房+商品房試行"階段。


    這階段有三次改變歷史的房地產大開發,第一次,是1980年深圳特區建設,第二次是1988年海南建省,第三次是1992年浦東新區成立,浦東大開發。



    第三個時期,從1998年開始2018年的這20年,以1998年國家頒布的《城市房地產開發經營管理條例》和《關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》為標志,房地產進入全面商品房時代,意味著福利房時代的結束。


    時間來到2020年,站在過去的終點、未來的起點,我們如何去評價總結過去,展望期待未來?房地產是否又站在一個新的起點上,開始一次新的征程?當我們梳理完20種方法看樓市,或許就有一個明確的答案。



    02


    2016年樓市一片火熱,房價再創新高,在此背景下,國家出臺了一系列調控措施,在短短兩三年時間,密集出臺了400多項調控政策,高企的房價終于有了松動,房價虛高的部分一二線城市,價格開始回調。此同時,國家出臺了"房住不炒"、"三穩政策",正式定性了房子的"居住"屬性,讓房子回歸使用價值。


    2018年底,國家 "因城施策"出臺,房地產進入"分城而治"的時代,這就好比打破了政策"大鍋飯",讓每一個城市在宏觀調控目標下,各做各的"飯",這是一個具有分水嶺意義的決策,在幅員遼闊、地域差異大的國情下,標志著房地產行業將進入"精耕細作"時期。



    03


    10年來,房地產呈現爆發式增長,房價也在這個時期一再創出新高,房地產企業在經歷了激烈的行業競爭后,部分房企逐步做大做強,行業集中度進一步提高,至2018年,千億房企已增至32家。


    回顧2018年,去"房地產化"成為一個顯著標志,百強房企中,許多企業改名,恒大地產更名為恒大中國,時代地產更名為時代中國,龍湖地產更名為龍湖集團,遠洋地產更名為遠洋集團,保利地產改為"保利發展"。眾多企業更名都是去除"地產"字眼,弱化地產開發主業的色彩。


    不少房企在經營范圍中,增加了多元化選項,還有不少中小型房企,則直接改名換姓,關閉房地產業務,退出行業競爭。這些,又釋放哪些信號?所有的企業都在未雨綢繆,找尋未來的發展之路。



    04


    作為房地產消費端的剛需族或投資者,同樣對房地產的走向極為關注。中國家庭的資產配比中,房地產占比達到77.7%,接近8成,房地產的漲跌,對于一個家庭來說,其重要程度已經不言而喻。


    未來,房地產走向如何,牽動著每一個家庭的目光。對于手頭已有幾套房,甚至幾十套房的投資者來說,樓市走向就顯得更加重要。對于那些目前尚無房子的老百姓而言,會不會買得起房子,房價未來會如何,同樣是注目的焦點。


    房企未雨綢繆,已做好未來的各種準備,作為消費端的老百姓,房地產同樣關系到切身利益,是否也能做出長遠打算,依靠自己的眼光和經驗,增加對房地產的認識與理解,在未來各種環境中,打好投資理財的算盤?



    結語


    基于此,筆者以20年實戰經歷,總結出20種判斷樓市的方法,把房地產在宏觀、地方、行業、市場等各個維度中可能影響到樓市走向和房價漲跌的因素做了一番梳理,以此幫助購房者打開思維、開闊眼界,對投資置業及房地產行情做出更加理性客觀的判斷。


    影響房地產的因素很多,有些是顯性的,立馬就能感受到。比如,財稅貨幣政策、行業調控政策等。有些則是隱性的,需要較長時間才能顯現出影響,比如說城市規劃、經濟增長、人口流動等,如何在眾多的影響因素中,理出頭緒,走出房地產的迷局,讓自己心中有數?


    看懂樓市,就差這一“點”。本專欄將闡述如何用360°全視野、無死角的眼光看樓市,對樓市做出合理的判斷。這20種方法,既是一套看樓市的方法,同時,也是一種系統化的思維方法,除了運用于房地產行業的評估判斷,對于如何全局、理性、客觀觀察其他行業和現象同樣大有裨益。




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