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    • 當年的日本,為什么要主動戳破“房產泡沫”,而不是全力保房價
    • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2022-07-22  /  瀏覽:6261 次  /  

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    日本目前是世界最發達的國家之一,實際上,在上個世紀90年代也經歷過“樓市崩盤”過程,當時的種種現象仍舊讓人記憶猶新。


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    先來看一組數據。在1991年,日本房價達到了歷史的頂峰,東京都等大城市的核心地段住房均價漲到了6.2萬美元/平米,距離東京都市圈十公里以內地方,住房均價也有1.2萬美元/平米,雖然東京都市圈人均年收入有6.5萬美元,但相比房價,普通老百姓望塵莫及。


    在當時,日本社會就出現了嚴重的兩極分化,即便普通人沒有購房能力,直至躺平,但對于有錢人來說,他們此前一直享受著房產增值帶來的財富盛宴,相信未來還會繼續,所以仍不停買入,不少熱門樓盤還需要排隊搖號購房,中簽率最低的樓盤超過6000人搖一套房子。



    此外,不少企業也卷入其中,他們感覺買土地、買房來錢更快,把原本用來淘汰落后產能的資金悉數用來炒房、炒地,其他行業資金紛紛流入房地產行業,樓市泡沫越吹越大。


    此時,日本的異常富有也引起了美、英等國的警惕,雖然日本為美國的小弟,但一個彈丸之地的日本經濟總量能達到美國的6成,美國等國開始對日本施壓,在簽訂了“讓日元升值”的協議后,日本貿易形勢大反轉,不得不出口轉內銷,開始了“國內循環”。但問題是,大家都不把錢用在消費上,而是更瘋狂地投向房地產。



    那時,日本人已沒有心思工作,只想著炒房賺錢實在太容易,新上任的日本央行行長三重野康看到了日本經濟的“虛胖”,在他看來,如果仍把泡泡繼續吹大,一定會帶來更為深重的災難。因此,他決定主動戳破房地產泡沫,一上任就針對房地產做了兩件事:


    一是阻止非房地產資金流入房地產行業,要求對房地產、建筑、影子銀行進行管制,并設置了房地產貸款總額限制;


    二是大幅提高房貸利率,從1989年開始,在短短一年多時間里,總共進行了5次加息,房貸利率從2.5%上升到6%。


    政策一出臺,外面的資金進不來,原本所謂的“購房需求”瞬間消失,日本樓市處于兩面夾擊狀態,由于風險管控原因,商業銀行在1991年時事實上已經停止發放房貸,也就是這一年,日本樓市迎來了瞬間崩盤。



    在政策發布后的3個月內,日本六大主要城市的房價跌幅近70%,全國城市房價跌幅超50%。數千家房地產相關企業和一些商業銀行倒閉,而曾經大量擁有千萬房產的中產富豪,財富瞬間化為烏有。相關房地產從業人員紛紛失業,乞討和流浪散漫在大街小巷,在1991年,日本離婚率比上一年增加了5倍。


    房地產泡沫破裂以后,日本進入到“低欲望”社會。他們結婚不再以房子、車子作為基礎,據統計,像日本的東京,有85%的人選擇租房結婚,結婚時95%的人不買車。之所以如此,在他們看來,房子不管是住的還是買的,僅僅充當一個居住功能,用錢買的房子萬一哪天再次大跌,那將是得不償失的。當然,日本的租賃政策也很齊全,有租房補貼,也有租金價格限制,讓人們樂于租房生活。



    所謂“一朝被蛇咬,十年怕井繩”,人們不再熱衷買房投資,加上老齡化影響,直到現在,日本的房價也沒有恢復到原來水平,東京現在的房價還不到1991年的一半,這還沒算賬通貨膨脹的因素。


    值得一提的是,日本的房地產雖然“失去了20年”,但制造業、高科技企業并沒有因此消沉,而是越來越“精?!?,主要在于,熱錢不敢再去炒房了,而是投資到實體和科學研究中。像日本的半導體高端材料和設備、工業機器人零部件、高端工程機械液壓件、智能終端、機床工業、顯示產業、碳纖維產業鏈等領域,要么掌握高端核心技術,要么控制全球50%以上市場份額。這或許是三重野康主動戳破“房產泡沫”而沒有保房價的初衷之一,也是當時戳破房產泡沫最現實的原因。


    針對日本曾出現的“房產泡沫”破滅情況,給世界帶來什么啟示?不少專家建議“以史為鑒”,什么意思呢?



    說實在的,在房地產發展史上都有很多的共性,上面說到的這些現象,其實也在不少國家都有發生過,我們也不例外。有網友認為,我們的樓市也與日本曾經的樓市現象很相像:房地產在經過持續炒作后,出現了比如“房叔”、“房姐”等現象,不少企業把資金投入到購房而不是企業的研發升級上,近一半上市公司持有投資性房產。目前國家已對房企資金、購房者的房貸等方面進行管控,防止樓市泡沫硬著陸。


    縱觀世界,沒有哪一個國家依靠房地產讓國家走向強盛。日本房產泡沫破滅史,應該是給每一個人深深地上了一課。對于購房者來說,要考慮房子被炒高后的風險,萬不可存在僥幸心理,量入為出是買房的起碼原則。



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